Die Heizkostenverordnung – Basis jeder Heizkostenabrechnung

Durch die Heizkostenverordnung wird die Kostenverteilung der Heizkosten bestimmt. Allerdings enthält diese Verordnung selbst keinerlei Vorschriften darüber, wie die Heizkosten abgerechnet werden. Somit ist es so, dass Nebenkosten abgerechnet werden auf Basis der Grundlage der allgemeinen Grundsätze für die Gestaltung einer Nebenkostenabrechnung. Das Ziel dieser Verordnung ist es, Energie einzusparen.

Ausnahmen bestätigen die Regel

Es gibt nur sehr wenige Fälle, in denen vereinbart werden kann, dass die Heizkostenverordnung nicht angewandt wird, beispielsweise dann, wenn in Zweifamilienwohnhäusern eine Wohnung durch den Vermieter selbst bewohnt wird. Dann können auch die Verbrauchskosten verbrauchsabhängig mit den Grundkosten gerechnet werden.

Laut § 11 der Heizkostenverordnung gibt es einige Fälle, in denen die Verwendung dieser Verordnung nicht durchgeführt wird:

Wenn der Vermieter der einzige Nachbar ist

Zum Beispiel ein Zweifamilienhaus, das einerseits durch den Vermieter bewohnt wird, und andererseits vom Mieter. Dann ist es nicht notwendig, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten durchgeführt wird. Wenn es sich aber ergibt, dass der Vermieter auszieht, und dafür ein weiterer Mieter die Wohnung übernimmt, ändert sich dies wieder. In diesem Fall ist die Heizkostenverordnung selbstverständlich wieder bindend.

Passivhäuser

Als Passivhäuser werden Gebäude bezeichnet, die einen Heizwärmebedarf haben, der pro Quadratmeter unter 15 Kilowattstunden liegt. Diese Art Häuser ist ebenfalls ausgenommen von der Heizkostenverordnung. Der hauptsächliche Grund für diese Regelung ist, dass der Energieverbrauch dermaßen niedrig ist, dass der Aufwand für eine verbrauchsabhängige Abrechnung viel zu hoch und damit auch höchst unwirtschaftlich ist.

Probleme im technischen Bereich

Wenn es von der technischen Seite her nicht möglich ist, die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung richtig umzusetzen, kann alternativ auch unabhängig von dem wirklichen Verbrauch eine Abrechnung erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn diese Art der Abrechnung vom wirtschaftlichen Standpunkt einfach unwirtschaftlich ist.

Weitere Ausnahmen

Es gibt noch ein paar weitere Ausnahmen, beispielsweise wenn Wohnungen vor dem Stichtag 1. Juli 1981 gebaut worden sind und gleichzeitig eine Heizung vorhanden ist, die nicht regulierbar ist. Auch das Vorhandensein von energiesparenden Heizungsanlagen wie Solaranlagen und Wärmepumpen gilt als Ausnahme.

Aufteilung von Grundkosten und Verbrauchskosten

Die Heizkosten dürfen nicht nur verteilt werden nach der jeweiligen Wohnfläche. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Verbrauchskosten, die durch die zentrale Heizungsanlage entstehen, dem Mieter zu mindestens 50 Prozent anzurechnen, höchstens aber zu 70 Prozent gemäß dem erfassten Energieverbrauch.

Herausrechnung der Warmwasserkosten

Aus der gesamten Energiekostenabrechnung müssen die Warmwasserkosten herausgerechnet werden, dafür muss eine Formel genutzt werden, die in der Heizkostenverordnung vorgegeben ist. Auch bei den Warmwasserkosten erfolgt eine Aufteilung nach Grundkosten und Verbrauchskosten.

Heizkostenverordnung – bindend und nicht außer Kraft zu setzen

Es ist nicht möglich, die Bestimmungen der Heizkostenverordnung mietvertraglich einfach außer Kraft zu setzen, da sie zwingendes Recht darstellen. Auch wenn zuvor eine Heizkostenpauschale vereinbart worden ist, muss der Vermieter wenigstens einen Teil der Heizkosten gemäß der Verordnung abrechnen. Es ist auch nicht möglich, dass Mieter und Vermieter eine Inklusivmiete vereinbaren, oder auch einen Warmmietvertrag. Die Heizkosten gehören zu den Nebenkosten, die auf den Mieter umlagefähig sind.

Installation von Verbrauchserfassungsgeräten

Damit diese Heizkostenverordnung auch wirklich eingehalten werden kann, müssen Vermieter den anteiligen Verbrauch ihrer Mieter erfassen, und dies gelingt nur mit den entsprechenden Verbrauchserfassungsgeräten, die der Vermieter installieren muss. Diese Anbringung muss durch den Mieter geduldet werden. Sollten solche Geräte nicht vorhanden sein ist es das Recht des Mieters, die Ausstattung mit den entsprechenden Geräten notfalls gerichtlich einzuklagen. Zugelassen für die Erfassung sind elektrische Heizkostenverteiler, Wärmezähler, Wärmemengenzähler für Warmwasser und auch Verdunstungsgeräte. Die Entscheidung darüber, welche Geräte installiert werden, liegt ausschließlich beim Eigentümer.

Umlagefähige Heizkosten – das gehört dazu

Es gibt verschiedene Kosten, die zu den sogenannten umlagefähigen Heizkosten gehören. Dazu zählen zum Beispiel die Kosten für den Brennstoff und dessen Lieferung, aber auch die Betriebskosten für die zentrale Heizungsanlage, die Bedienung, den Betriebsstrom, die Überwachung und die Pflege der gesamten Anlage, die Kontrolle durch den Fachmann, die Kosten für Emissionsmessungen und auch die Prüfung der Betriebsbereitschaft und selbstverständlich der Betriebssicherheit.

Nicht umlagefähige Kosten

Es gibt aber auch Kosten, die nicht umlagefähig sind, und dazu zählen die Öltankversicherung, die Kosten für die Prüfung von Feuerlöschern, Kosten für das Leasing eines Öltanks oder Brenners, Reparaturkosten und Finanzierungskosten für den Heizmaterial-Kauf.

Reparaturkosten sind keine Wartungskosten

Oft werden Reparaturkosten gerne in den Bereich der umlagefähigen Wartungskosten geschoben. Dies ist aber nicht zulässig, die Kosten für eine Reparatur sind keinesfalls umlagefähig. Für den Fall, dass die Wartung und die Reparatur in einem Termin durchgeführt werden und sich nicht ermitteln lässt, wie sich die Kosten aufteilen, müssen die Wartungskosten auf einer sinnvollen Grundlage geschätzt werden. Ein sehr guter Richtwert für Wartungskosten ist 5 Prozent der Brennstoffkosten. Wenn die Wartungskosten weitaus höher liegen als diese 5 Prozent ist davon auszugehen, dass darin Reparaturkosten eingerechnet worden sind. Eine Kontrolle ist hier durch die Einzelabrechnungen möglich. Eine Ausnahme ist der Abschluss eines Pauschal-Wartungsvertrages, der auch gleich die Durchführung von kleinen Reparaturarbeiten beinhaltet. Dann ist es möglich, dass die Kosten komplett umgelegt werden.

Die häufigsten Gründe dafür, dass Abrechnungen überteuert sind

Jedes Jahr müssen sich viele Mieter mit horrenden Nachzahlungen auseinander setzen. Die Gründe dafür sind vielfältig, zu den häufigsten Gründen zählen aber eine absolut veraltete Heizungsanlage, die nicht mehr wirtschaftlich arbeiten kann, und eine fehlende oder nicht ausreichende Wärmedämmung des Hauses. Dadurch können Heizkosten unnötig hoch ausfallen. Oft ist es aber auch so, dass die Heiznebenkosten wie zum Beispiel der Betriebsstrom oder auch die Instandhaltungskosten vollkommen überhöht sind.

Pflichten des Vermieters

  • Ein Vermieter ist dazu verpflichtet, die Heizkosten immer verbrauchsabhängig abzurechnen. Allerdings ist es so, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die kompletten Heiz- und Warmwasserkosten des Mieters zu ermitteln. Die Heizkostenverordnung sieht vor, dass mindestens 50 Prozent der Kosten, höchstens aber 70 Prozent wirklich verbrauchsabhängig ermittelt werden müssen.
  • Um den anteiligen Verbrauch der Mieter richtig erfassen zu können, muss der Eigentümer des Gebäudes den Wohnraum des Mieters mit den entsprechenden Wärmezählern ausrüsten.
  • Weiterhin muss der Vermieter das Ergebnis der Ablesung mit einer Frist von einem Monat dem Mieter mitteilen. Ausnahme ist lediglich dann, wenn das Ergebnis in den Räumen des Mieters für eine längere Zeit verfügbar ist.

Rechte des Mieters

  • Wenn sich ein Vermieter an diese Vorgaben nicht hält, ist es Mietern laut Heizkostenverordnung gestattet, den in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen. Dasselbe gilt auch bei der Wohnflächenberechnung.
  • Der Mieter ist ebenfalls dazu berechtigt von seinem Vermieter einzufordern, dass in den künftigen Abrechnungszeiträumen die Abrechnung der Heizkosten auch wirklich auf Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs erfolgt.

Häufige Fragen zur Heizkostenabrechnung

Es gibt viele Gründe für eine zu hohe Rechnung. Sehr oft ist eine veraltete Heizanlage daran Schuld, die nicht mehr wirtschaftlich arbeiten kann. Auch Häuser, die über eine unzureichende Wärmedämmung verfügen, sind oft ein Grund. Vielfach sind auch die Heiznebenkosten zu hoch, beispielsweise die Instandhaltungskosten und die Kosten für den Strom.

Die Rechnung ist überhöht - wie sich Mieter wehren können

Erscheint die Heizkostenrechnung zu hoch, kann ein Heizgutachten erstellt werden. Darin wird die Heizkostenrechnung auf ihre Korrektheit überprüft. Dieses Gutachten sollte dann dem Vermieter gezeigt werden. Ergibt die Überprüfung, dass die Abrechnung erhebliche Fehler aufweist, darf der Mieter eine neue Abrechnung anfordern. Mieter können ihre Rechnung auch beim Mieterverein vor Ort überprüfen lassen.

Einsicht in die Unterlagen - haben Mieter ein Recht darauf?

Auf jeden Fall. Allerdings besteht hier die Voraussetzung, dass sich der Mieter innerhalb des Zeitraums von vier Wochen melden muss beim Vermieter. Der Vermieter hat die Wahl, ob er zustimmt, dass Fotokopien und Notizen der Unterlagen angefertigt werden. Alternativ kann er aber auch die Belege in Kopie an den Mieter übermitteln.

Die häufigsten Fehler

Sehr oft kommen Heizkostenabrechnungen vor, die zu spät zur Verfügung gestellt werden. Verteilungsschlüssel stimmen nicht, die Verbrauchsangaben sind zu hoch, oder die Berechnung der Quadratmeterzahl der Wohnfläche ist falsch. Auch ein Mieterwechsel kann Probleme bereiten, und zwar immer dann, wenn die Kosten zwischen den Mietparteien falsch verteilt worden sind.